- Je moet voldoende inkomen en overwaard hebben om €30.000 overwaarde op te kunnen nemen.
- Maandelijks ga je met de huidige hypotheekrentes ongeveer €135 bruto extra betalen als je €30.000 overwaarde wil opnemen.
- Daarnaast betaal je eenmalige kosten voor o.a. hypotheekadvies, de notaris en taxatie van je woning.
Voor welk doel kun je €30.000 overwaarde gebruiken?
Veel huizenbezitters hebben overwaarde opgebouwd doordat de huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Overwaarde ontstaat wanneer de marktwaarde van je huis hoger is dan de hypotheekschuld. Het opnemen van €30.000 overwaarde kan handig zijn voor bijvoorbeeld:
-
Het verbouwen of verduurzamen van je huis.
-
Het aanvullen van je pensioen.
-
Andere persoonlijke doelen, zoals het financieren van de studie van je kind(eren) of het maken van een wereldreis.
In mijn geval wil ik een deel van de overwaarde gebruiken om een tweede (vakantie)woning te kopen voor de verhuur. De inkomsten hiervan zijn voor mij als zzp’er een interessant alternatief voor een dure arbeidsongeschiktheidsverzekering en onderdeel van mijn pensioen.
Als je de overwaarde gebruikt als investering in je eigen woning, gelden andere (fiscale) regels dan wanneer je je overwaarde gebruikt voor een ander doel.
Hoe werkt €30.000 overwaarde opnemen?
Je kunt natuurlijk niet zomaar €30.000 overwaarde opnemen. Er is een aantal voorwaarden waar je aan moet voldoen en rekening mee moet houden:
- Je moet voldoende overwaarde hebben. Alleen als je huis meer waard is dan je resthypotheek, is het mogelijk om een bedrag aan overwaarde op te nemen. De meeste hypotheekverstrekkers rekenen met een maximum leencapaciteit van 80% van de woningwaarde. Het is dus niet voldoende om €30.000 aan overwaarde te hebben om ook daadwerkelijk €30.000 aan overwaarde op te nemen.
- Je inkomen moet het toelaten om €30.000 overwaarde op te nemen. Je kunt dit bedrag alleen aan overwaarde opnemen, als je maximale leencapaciteit dit toelaat. Je moet dan ook een loonstrook en/of inkomensverklaring kunnen overhandigen en op basis daarvan wordt bepaald of je inkomen hoog genoeg is om een bedrag aan overwaarde op te nemen.
Wat kost het om €30.000 overwaarde op te nemen in januari 2025?
Als je €30.000 overwaarde opneemt en dit binnen 30 jaar annuïtair moet aflossen tegen de huidige hypotheekrente van +/- 3,5%, dan betekent dit dat je maandelijks ongeveer €135 extra moet betalen. Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. In veel gevallen kun je hypotheekrenteaftrek krijgen als je de overwaarde gebruikt voor je eigen woning en vallen de netto maandlasten dus wat lager uit.
€30.000 overwaarde opnemen: overzicht van bijkomende kosten
Naast de hogere maandelijkse kosten die je gaat betalen voor het opnemen van €30.000 overwaarde, komen er nog een aantal extra eenmalige kosten bij kijken. Hier zijn een paar belangrijke kostenposten:
1. Advies: €2.000-€3.000
Om de overwaarde te kunnen opnemen, is de kans groot dat je een hypotheekadviseur nodig hebt. Je huidige hypotheek moet immers verhoogd worden of er moet een tweede hypotheek afgesloten worden. Je betaalt hiervoor meestal het reguliere tarief van hypotheekadvies.
2. Hypotheekakte: €500-€750
Ook kan het zijn dat je een nieuwe hypotheekakte bij een notaris moet laten registreren, voor de overwaarde als nieuw hypotheekdeel.
In sommige gevallen is dit niet nodig, als je bij de aankoop van je woning hebt gekozen voor een verhoogde hypothecaire inschrijving. Als je dan ooit een deel van de overwaarde wil opnemen, bijvoorbeeld om te verbouwen, kan dit zonder een nieuwe hypotheekakte op te stellen.
3. Taxatiekosten: €600-€700
Om de beschikbare overwaarde te bepalen, moet de huidige waarde van je woning bepaald worden. Er moet een taxatie uitgevoerd worden. Dit kost ongeveer €600 tot €700.
4. Hogere maandlasten
Omdat je met het opnemen van de overwaarde je hypotheek verhoogt (of een tweede hypotheek afsluit), brengt dit hogere maandlasten met zich mee. Hoeveel, dat is natuurlijk geheel afhankelijk van het bedrag dat je leent.
Voordelen en nadelen van overwaarde opnemen
Voordelen
Extra financiële ruimte: Je kunt de overwaarde gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing, de aankoop van een tweede woning, of andere persoonlijke doelen zoals reizen of investeren.
Lagere rente dan bij persoonlijke leningen: Het opnemen van overwaarde via een hypotheekaanpassing biedt vaak een lagere rente dan bijvoorbeeld een consumptieve lening of creditcardschuld.
Verhogen van woongenot: Overwaarde inzetten voor woningverbetering kan de waarde van je huis verder verhogen en het woongenot vergroten.
Ondersteuning bij pensioen: Voor ouderen kan het opnemen van overwaarde een aanvulling zijn op het pensioeninkomen, zonder dat de woning direct verkocht hoeft te worden.
Belastingvoordeel: In sommige gevallen zijn de hypotheekrenteaftrekbare kosten fiscaal voordelig, mits je het geld gebruikt voor woningverbetering.
Nadelen
Toename van maandlasten: Door het opnemen van overwaarde stijgt de hypotheekschuld, wat kan leiden tot hogere maandelijkse betalingen.
Risico bij dalende huizenprijzen: Als de huizenprijzen dalen, kan het zijn dat je een hogere schuld hebt dan de woningwaarde (onderwaarde).
Kosten verbonden aan opname: Het opnieuw afsluiten van een hypotheek of verhogen van de bestaande hypotheek brengt kosten met zich mee, zoals advieskosten, notariskosten en taxatiekosten.
Inkomstentoets: Geldverstrekkers beoordelen of je voldoende inkomen hebt om de hogere hypotheeklasten te dragen. Dit kan beperkend zijn, vooral voor mensen met een laag inkomen of gepensioneerden.
Afhankelijkheid van toekomstige financiële situatie: Het verhogen van de hypotheek betekent een langdurige financiële verplichting, wat problematisch kan zijn bij inkomensverlies of onverwachte uitgaven.
Beperking erfdeel: Door overwaarde op te nemen, blijft er mogelijk minder over om aan erfgenamen na te laten.
